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Qué es una novación hipotecaria y cuándo conviene hacerla

Novación hipotecaria

Una novación hipotecaria, en muchas ocasiones puede permitir al titular de un préstamo, acceder a un mejor acuerdo con el banco o la entidad prestamista. Aquí te contamos en qué consiste, para qué casos puede utilizarse, y en qué momento puede resultar conveniente realizarla.

Qué es la novación hipotecaria

Esencialmente, es la modificación de uno o varios aspectos de un préstamo hipotecario, que ya se encuentra formalizado y ratificado por las dos partes.

Qué es la novación hipotecaria

Generalmente se emplea para buscar condiciones que se adapten de mejor forma a la situación actual del titular del préstamo. Cabe señalar, que a menos de que esté pactado con anterioridad y establecido en la escritura, la entidad prestamista no tiene obligación de aceptar un nuevo acuerdo; aunque en muchas ocasiones, puede existir voluntad de llegar a un convenio.

Qué cláusulas se pueden modificar con una novación hipotecaria

Prácticamente cualquier elemento del contrato, es posible alterarlo a través de una novación. Entre los puntos más frecuentes y útiles están:

  • El plazo de amortización del préstamo.
  • El tipo de interés pactado, incluyendo todo lo referente a él; por ejemplo la deducción o el aumento, o bien cambiar entre esquemas fijos y variables.
  • El importe o capital del préstamo; es decir ampliar la hipoteca.
  • Los deudores o acreedores.
  • Las garantías. Tanto las referentes a bienes, como también las personales; por ejemplo, si pretendes cambiar de avalistas.
  • El sistema de amortización.

Cuándo conviene realizar una novación hipotecaria

Es importante tener presente, que una novación, implica también diversos gastos. Claro que el banco no está interesado en hacer cambios simplemente por generosidad, por lo que se aplican diversos costos, dependiendo del tipo de hipoteca.

Por este motivo, hay que calcular la suma de la comisión por novación, los costos por notaría, los de la gestoría, el pago del registro de la propiedad, además de la tasación en caso de que aplique; por ejemplo, si no se ha hecho en los últimos 6 meses; así como también el IEJD, aunque este suele no ser necesario cuando el objetivo es una ampliación de capital.

Cuándo realizar una novación hipotecaria

Es por esto, que realizar una novación, solamente es recomendado cuando de plano se tienen ya condiciones muy adversas o resulta muy necesario intentar cambiar los términos de la hipoteca; por ejemplo, si las cuotas nos resultan demasiado excesivas, si queremos añadir titulares al convenio, o si nos resulta esencial ampliar el plazo o el capital.

Si detectamos que hay alguna cláusula que no nos está resultando conveniente; por ejemplo, si la tasa de referencia es IRPH y queremos cambiar a Euribor, pues al largo plazo nos resultaría conveniente, también podemos intentar una propuesta.

Aunque debido a que generalmente esto no es un objetivo del banco, es importante ceder en algunas cosas para poder negociar. Claro que lo ideal es haber dejado abierta esta posibilidad desde el convenio inicial, pero en caso de no haber sido así, todavía se puede echar mano de algunas opciones; por ejemplo, intentar un ‘bluff’ amagando con solicitar una subrogación a otra entidad; o bien, buscar un acuerdo a cambio de la contratación de otros productos.

En cualquier caso, una asesoría fiscal profesional resulta de gran ayuda, para buscar los términos que mejor se adapten a los objetivos y necesidades particulares.

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